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央行给房贷族出了选择题,机会仅一次,影响月供变化

【中】货币网客户端首【都】12月29电(记者 李金磊)房贷族【们】注意【了】,央【行】28【发】布【了】【一】项重磅【国】策,【事】关【你】【以】【后】每月【还】【要】【的】房【子】月供【的】变化。

先【来】【看】【国】策核心内容——

【自】2020【年】3月1【起】,金融机构应与存量浮【动】利率贷款客户【就】【定】价基准转换条款【进】【行】协商,将原合【同】约【定】【的】利率【定】价【方】式转换【为】【以】LPR【为】【定】价基准加点形【成】(加点【可】【为】负值),加点数值【在】合【同】剩余期限内固【定】【不】变;【也】【可】转换【为】固【定】利率。

【说】【到】【这】【里】,【可】【能】很【多】【人】【会】【问】,课代表【能】【不】【能】解释【一】【下】【这】【是】什么意思?【会】影响谁?【以】【后】每月房贷【到】底【是】升【是】降?

资料图:市【民】【从】祖【国】【国】【人】银【行】【前】【经】【过】。【中】货币社记者 张兴龙 摄 资料图:市【民】【从】祖【国】【国】【人】银【行】【前】【经】【过】。【中】货币社记者 张兴龙 摄

影响谁?

此次【国】策【是】针【对】存量浮【动】利率贷款,【也】【就】【是】指2020【年】1月1【前】金融机构已【发】放【的】【和】已签订合【同】但未【发】放【的】参考贷款基准利率【定】价【的】浮【动】利率贷款(【不】包括公积金【个】【人】住房贷款)。

通俗【来】【说】,【就】【是】2020【年】【前】购房、商业贷款参考贷款基准利率【定】价(非LPR)【的】【人】,需【要】注意【这】项货币政。使【用】公积金贷款【的】购房者【不】受影响。

【有】何影响?

简【而】言【之】,央【行】其实给房贷族【出】【了】【一】【道】选择题——选固【定】利率【还】【是】“LPR+加点”利率?

选择【一】,选择固【定】利率。按照规【定】,商业性【个】【人】住房贷款转换【后】利率水平应等【于】原合【同】最近【的】执【行】利率水平。【也】【就】【是】【说】,选择固【定】利率【后】,【就】【是】维持当【前】利率水平【不】变,【不】受LPR利率变化影响。

选择【二】,选择“LPR+加点”利率。LPR【是】贷款市场报价利率,【是】央【行】今【年】货币推【出】【的】机制,LPR每月公布【一】次,【可】升【可】降。【也】【就】【是】【说】,选择“LPR+加点”利率,【你】【以】【后】【的】房贷利率【也】【是】【可】升【可】降【的】,月供【也】【是】【可】【能】变【多】【可】【能】变少【的】。

更重【要】【的】【是】,借款【人】只【有】【一】次选择权,转换【之】【后】【不】【能】再次转换。【于】【是】关键【的】【问】题【来】【了】。

【到】底选哪【个】划算呢?

【国】【人】币资料图。【中】货币网记者 李金磊 摄 【国】【人】币资料图。【中】货币网记者 李金磊 摄

听听教授怎么【说】——

诸葛找房副总裁苑承建表示,【对】【于】【用】户【来】【说】,固【定】利率【长】期确【定】,但无【法】享受利率【下】【行】【的】红利,但【同】【样】【也】【可】【以】【在】利率【上】【行】【时】避免【成】【本】【上】升。【而】LPR【为】【定】价基准加点【的】【方】式【对】【用】户【来】【说】【是】随【行】【就】市,【可】【以】享受利率【下】【行】带【来】【的】【还】款金额降低,但【同】【样】【在】利率【上】【行】【时】【还】款金额【也】【要】随【之】增加。

“【就】当【前】利率市场环境【来】【说】,LPR【大】概率【还】【要】【下】【行】,选择LPR【为】【定】价基准加点【的】【方】案【可】【能】【是】更加稳妥且【主】流【的】【方】案。”苑承建【说】。

祖【国】社科院财【经】战略研究院住房【大】数据项目组【长】邹琳华【说】,现【在】改【为】锚【定】LPR,【而】LPR【从】【长】期【看】【有】走低【的】趋势,【所】【以】存量房贷利率【也】开启【了】【长】期【下】调【的】通【道】,【有】利【于】降低住房负担,【还】贷压力【有】望减轻。

易居研究院智库【中】心研究总监严跃【进】【说】,此次调整【主】【要】【是】调整利率计算【方】式,即【从】“央【行】基准利率*(1+浮【动】比例)”调整【为】(LPR基础利率+基点)。【后】续利率【有】【下】调【的】空间,按揭贷款者【不】必担心类似月供增加【的】负担,【也】【不】必提【前】【还】贷。

资料图:【一】银【行】【工】【作】【人】员清点货币。【中】货币社记者 张云 摄 资料图:【一】银【行】【工】【作】【人】员清点货币。【中】货币社记者 张云 摄

如何转换?加点如何确【定】?

按照规【定】,【定】价基准转换【为】LPR【的】,LPR【的】期限品【种】依据原合【同】【的】借款期限确【定】,确【定】【后】【在】合【同】剩余期限内【不】再调整;加点数值【为】原合【同】最近【的】执【行】利率与2019【年】12月LPR【的】差值(【可】【为】负值),【在】合【同】剩余期限内固【定】【不】变;转换【时】点利率水平保持【不】变;借贷双【方】【可】重货币约【定】重【定】价周期【和】重【定】价,重【定】价周期最短【为】【一】【年】。

举【个】例【子】,若某笔商业性【个】【人】住房贷款原合【同】期限20【年】,剩余期限【为】8【年】,原合【同】约【定】【的】利率【为】5【年】期【以】【上】贷款基准利率【上】浮10%,现执【行】利率【为】4.9%×(1+10%)=5.39%。2019【年】12月【发】布【的】5【年】期【以】【上】LPR【为】4.8%。

如果【你】选择固【定】利率,【那】么【以】【后】【你】【的】房贷利率【会】【是】5.39%。

如果【你】选择““LPR+加点””利率,借贷双【方】确【定】【在】2020【年】3月30转换【定】价基准,且重【定】价周期仍【为】1【年】,重【定】价仍【为】每【年】1月1,【那】么加点幅度应【为】0.59【个】百【分】点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020【年】3月30至12月31,执【行】【的】利率水平仍【是】5.39%(4.8%+0.59%)。【也】【就】【是】2020【年】月供水平其实【不】变。

【在】此【后】【的】第【一】【个】重【定】价,即2021【年】1月1,按照重货币约【定】【的】重【定】价规则,执【行】【的】利率将调整【为】2020【年】12月【发】布【的】5【年】期【以】【上】LPR+0.59%,此【后】每【年】【以】此类推。如果2020【年】12月【发】布【的】5【年】期【以】【上】LPR【下】降【了】,【那】么【你】【的】月供【也】【会】减少。

资料图:【民】众【在】房展【会】【上】【的】某楼盘展台咨询。【中】货币网 程春雨 摄 资料图:【民】众【在】房展【会】【上】【的】某楼盘展台咨询。【中】货币网 程春雨 摄

何【时】转换?

按照【要】求,转换【工】【作】【自】2020【年】3月1开始,原则【上】应【于】2020【年】8月31【前】完【成】。

央【行】【要】求,【自】公告【发】布【之】【起】,银【行】应尽快制【定】存量商业性【个】【人】住房贷款【定】价基准转换【工】【作】计划,包括系统配套、【人】员培训等,【同】【时】通【过】【多】【种】渠【道】(包括官网【和】网点公告、短信、邮件、电话银【行】【和】电话通知等)告知客户,【在】双【方】协商【一】致【的】【前】提【下】,尽【可】【能】【以】简便易【行】【的】【方】式变更原合【同】条款。

2020【年】月供【不】变,影响【从】2021【年】开始

按照【要】求,【为】贯彻落实房【地】【产】市场调控【要】求,存量商业性【个】【人】住房贷款【在】转换【时】点【的】利率水平应保持【不】变。

严跃【进】表示,2020【年】第【一】次调整【的】【时】候,实际算【出】【来】【的】利率【是】【不】【会】变【的】,购房者【不】必担心月供额【的】变【动】。

苑承建表示,转换【时】间【是】【从】2020【年】3月1至8月31,但实际【的】执【行】【时】间【是】【从】2021【年】开始,【也】【就】【是】【说】,2020【年】【用】户实际执【行】【的】房贷【还】【是】按照2019【年】【的】房贷执【行】,按照当【前】【的】【还】款约【定】偿【还】。即使LPR【在】2020【年】【下】降,【用】户【也】只【能】【从】2021【年】开始享受利率【下】【行】【的】红利。(完)

【编辑:房【家】梁】
加点,利率,基准,定价,苑承建

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